prazos importantes em distrato imobiliário

Prazos importantes em distrato imobiliário

O distrato imobiliário envolve prazos específicos que determinam direitos e obrigações de compradores e vendedores em caso de desistência ou rescisão do contrato de compra e venda de imóvel. Conhecê-los é fundamental para evitar prejuízos e garantir o cumprimento das normas legais aplicáveis.

O que é o distrato imobiliário

O distrato imobiliário é a formalização do fim do contrato de compra e venda de imóvel, geralmente por vontade de uma ou ambas as partes. Ele ocorre quando o comprador decide não prosseguir com a aquisição ou quando o contrato não pode ser cumprido, havendo necessidade de devolução de valores já pagos ou definição de penalidades.

As regras e prazos variam de acordo com o tipo de imóvel (pronto ou na planta) e o momento em que a desistência ocorre. A legislação, especialmente após a Lei nº 13.786/2018 (Lei do Distrato), trouxe diretrizes claras sobre restituição de valores, multas e prazos para formalização.

Principais prazos no distrato imobiliário

O cumprimento dos prazos legais e contratuais é essencial para a validade do distrato. Os prazos principais costumam incluir:

1. Prazo para assinatura e formalização do distrato

No momento em que as partes decidem romper o contrato, é necessário formalizar o distrato em documento adequado. O contrato pode prever um prazo para esta formalização, normalmente contado a partir da manifestação de vontade de uma das partes. Não existe um prazo fixo em lei para essa formalização, mas seu atraso pode impactar outros prazos legais, como o da devolução de valores.

2. Prazo para devolução de valores ao comprador

A Lei nº 13.786/2018 estabeleceu prazos específicos para a devolução das quantias pagas pelo comprador, descontadas eventuais penalidades previstas em lei e contrato.

– Imóveis em incorporação ou loteamento: O valor devido deve ser devolvido ao comprador no prazo de até 180 dias, contados da resolução do contrato. Caso o pagamento não ocorra nesse prazo, o comprador pode exigir o valor integral, descontando apenas corretagem e outras despesas efetivamente comprovadas.

– Imóvel fora de incorporação ou loteamento: O prazo costuma ser menor e pode ser definido contratualmente. Se não estipulado, prevalece o princípio da razoabilidade.

3. Prazo para pagamento de eventuais multas e penalidades

Caso o distrato seja motivado por inadimplemento do comprador ou desistência imotivada, a multa deve ser deduzida do valor a ser restituído. O percentual é limitado pela Lei nº 13.786/2018, que fixa teto de 25% do valor já pago, salvo em casos de imóvel submetido ao regime do patrimônio de afetação, em que a retenção pode chegar a até 50%.

O cumprimento do prazo de devolução envolve o pagamento das penalizações no mesmo ato ou dentro do prazo legal de até 180 dias, conforme o caso.

4. Prazo para questionar cláusulas abusivas ou valores retidos

Caso uma das partes sinta-se lesada, o questionamento pode ser feito junto ao Procon, ao Judiciário, ou via mediação extrajudicial. Não existe um prazo legal específico para essa contestação, mas recomenda-se agir imediatamente após a ciência dos valores retidos para evitar a incidência de prescrição, que, em regra, pode ser de até 10 anos para direitos decorrentes de relações contratuais civis.

5. Prazo para ocupação ou desocupação do imóvel

Se o comprador já estiver na posse do imóvel, o contrato pode estipular um prazo para desocupação após o distrato. Recomenda-se definir o prazo em comum acordo e de forma expressa no distrato, para evitar litígios futuros.

Tabela comparativa: Prazos relevantes no distrato imobiliário

| Evento | Prazo Legal/Contratual | Observações |
|——————————————-|———————————–|—————————————————————————–|
| Assinatura do termo de distrato | Contratual (recomenda-se formalizar imediatamente) | Antecipação facilita prazos subsequentes |
| Devolução de valores (incorporação/lote) | Até 180 dias após distrato | Lei nº 13.786/2018 |
| Devolução de valores (imóvel pr. constr.) | Contratual/razoável | Princípio da razoabilidade |
| Pagamento de multas e penalidades | Junto com devolução/b within 180 dias| Valor e prazo previstos em lei/contrato |
| Contestação por cláusulas abusivas | Recomendável imediatamente (prescrição de 10 anos em regra) | Prazo prescricional pode variar conforme o caso |
| Entrega/desocupação do imóvel | Contratual / conforme combinado | Formalizar no distrato |

Documentação essencial para o distrato imobiliário

A correta instrução do distrato exige alguns documentos básicos:

– Contrato original de compra e venda
– Comprovantes de pagamento realizados
– Prova da solicitação de distrato (e-mail, carta ou protocolo)
– Termo de distrato assinado por ambas as partes
– Cópias de documentos pessoais dos envolvidos
– Eventuais laudos ou documentos anexos (quando necessários)

Reunir a documentação agiliza a tramitação e evita discussões desnecessárias sobre prazos e valores.

Riscos de descumprimento dos prazos no distrato imobiliário

O descumprimento dos prazos pode resultar em:

– Incidência de juros e atualização monetária sobre valores não reembolsados no prazo legal
– Responsabilização por perdas e danos
– Probabilidade de litígio judicial
– Danos à reputação das partes envolvidas

Planejar e monitorar os prazos protege direitos e contribui para um processo mais seguro para ambos os lados.

FAQ sobre prazos em distrato imobiliário

Quem define o prazo para devolução dos valores no distrato?

Em imóveis sujeitos à incorporação imobiliária ou loteamento, o prazo é fixado em lei (até 180 dias), salvo disposição mais benéfica no contrato.

É possível negociar os prazos via distrato extrajudicial?

Sim, as partes podem pactuar prazos diferentes, desde que respeitados os limites legais e não haja prejuízo ao consumidor.

O que acontece se a devolução de valores atrasar?

O comprador pode pleitear a devolução integral dos valores pagos, excluindo a taxa de corretagem devidamente comprovada, conforme Lei nº 13.786/2018.

O prazo prescricional para discutir valores retidos é sempre de 10 anos?

A regra geral é de 10 anos para direitos contratuais civis, mas pode haver variações conforme outros elementos da relação jurídica.

O comprador pode permanecer no imóvel após o distrato?

Isso depende do teor do contrato e das negociações no termo de distrato. Em geral, a desocupação deve ocorrer dentro do prazo acordado.

Conclusão

Compreender os prazos envolvidos no distrato imobiliário é fundamental para evitar prejuízos e garantir que direitos e obrigações sejam respeitados. Recomenda-se que as partes formalizem todos os acordos por escrito e consultem assessoria jurídica especializada para cada caso. Em situações de dúvida, procure orientação profissional e informe-se sobre os direitos previstos em lei antes de tomar qualquer decisão.

O Blog RDM Advogados está à disposição para orientar e apoiar em questões de distrato imobiliário. Se precisar de atendimento, acesse nosso canal no WhatsApp ou visite nosso escritório em São Paulo: [Av. Paulista, 1842 – Torre Norte – conj.155 – Bela Vista, São Paulo – SP, 01310-200](https://www.google.com/maps?rlz=1C1VDKB_enBR1141BR1141&gs_lcrp=EgZjaHJvbWUyBggAEEUYOTIGCAEQIRgK0gEINDg3OWowajeoAgCwAgA&um=1&ie=UTF-8&fb=1&gl=br&sa=X&geocode=KUktcvuvWc6UMWceFP_F2-us&daddr=Av.+Paulista,+1842+-+Torre+Norte+-+conj.155+-+Bela+Vista,+S%C3%A3o+Paulo+-+SP,+01310-200).

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