Comprar um im\u00f3vel na planta ou em constru\u00e7\u00e3o envolve uma sequ\u00eancia de obriga\u00e7\u00f5es legais que v\u00e3o al\u00e9m da entrega das chaves. O registro do im\u00f3vel no Cart\u00f3rio de Registro de Im\u00f3veis \u00e9 o ato que transfere formalmente a propriedade ao comprador \u2014 e quando a construtora demora para providenci\u00e1-lo, o adquirente fica em uma posi\u00e7\u00e3o juridicamente vulner\u00e1vel, mesmo j\u00e1 morando no im\u00f3vel.<\/p>\n
No Brasil, a propriedade imobili\u00e1ria s\u00f3 se transfere com o registro no cart\u00f3rio competente, conforme o C\u00f3digo Civil. Enquanto o im\u00f3vel n\u00e3o est\u00e1 registrado em seu nome, voc\u00ea n\u00e3o \u00e9 tecnicamente o propriet\u00e1rio perante terceiros, ainda que tenha pagado integralmente pelo bem.<\/p>\n
Isso significa que, sem o registro:<\/p>\n
O atraso no registro n\u00e3o \u00e9 um mero inconveniente burocr\u00e1tico \u2014 \u00e9 um risco patrimonial concreto.<\/p>\n
As causas mais comuns incluem:<\/p>\n
Pend\u00eancias junto ao munic\u00edpio:<\/strong> A construtora precisa obter o Auto de Conclus\u00e3o de Obra (Habite-se) antes de protocolar a averba\u00e7\u00e3o da constru\u00e7\u00e3o e, depois, a individualiza\u00e7\u00e3o das unidades. Irregularidades no projeto aprovado, altera\u00e7\u00f5es n\u00e3o comunicadas \u00e0 prefeitura ou d\u00e9bitos de IPTU do terreno podem travar esse processo.<\/p>\n D\u00edvidas da incorporadora:<\/strong> Se a construtora tem d\u00edvidas trabalhistas, fiscais ou com fornecedores, credores podem bloquear ativos, o que afeta a regulariza\u00e7\u00e3o das matr\u00edculas.<\/p>\n Desorganiza\u00e7\u00e3o administrativa:<\/strong> Em muitos casos, o atraso \u00e9 simplesmente operacional \u2014 falta de acompanhamento do processo cartor\u00e1rio, documenta\u00e7\u00e3o incompleta ou falha na contrata\u00e7\u00e3o de despachante especializado.<\/p>\n Incorpora\u00e7\u00e3o n\u00e3o registrada:<\/strong> Se a incorpora\u00e7\u00e3o imobili\u00e1ria n\u00e3o foi devidamente registrada antes do in\u00edcio das vendas, a regulariza\u00e7\u00e3o posterior \u00e9 mais complexa e demorada.<\/p>\n A legisla\u00e7\u00e3o brasileira protege o adquirente de unidade imobili\u00e1ria, especialmente quando h\u00e1 rela\u00e7\u00e3o de consumo. O C\u00f3digo de Defesa do Consumidor reconhece o comprador como vulner\u00e1vel nessa rela\u00e7\u00e3o e imp\u00f5e \u00e0 construtora o dever de entregar o produto em conformidade com o que foi contratado \u2014 e o registro faz parte dessa conformidade.<\/p>\n O atraso injustificado no registro pode ensejar:<\/p>\n Indeniza\u00e7\u00e3o por danos materiais:<\/strong> Se o atraso causou preju\u00edzo concreto \u2014 como impossibilidade de vender o im\u00f3vel, custos extras de loca\u00e7\u00e3o ou perda de financiamento \u2014, o comprador pode pleitear ressarcimento.<\/p>\n Indeniza\u00e7\u00e3o por danos morais:<\/strong> Tribunais brasileiros t\u00eam reconhecido dano moral nos casos em que o atraso \u00e9 prolongado, causa ang\u00fastia comprovada ou impede o exerc\u00edcio de direitos fundamentais ligados \u00e0 moradia.<\/p>\n Obriga\u00e7\u00e3o de fazer:<\/strong> O comprador pode ajuizar a\u00e7\u00e3o exigindo que a construtora providencie o registro em prazo determinado, sob pena de multa di\u00e1ria (astreintes).<\/p>\n Registro judicial:<\/strong> Em situa\u00e7\u00f5es mais graves, \u00e9 poss\u00edvel buscar judicialmente a regulariza\u00e7\u00e3o da matr\u00edcula mesmo sem a coopera\u00e7\u00e3o da construtora, a depender das circunst\u00e2ncias do caso.<\/p>\n O prazo para o comprador acionar a construtora varia conforme o fundamento jur\u00eddico adotado. A\u00e7\u00f5es baseadas no C\u00f3digo de Defesa do Consumidor seguem regras pr\u00f3prias de prescri\u00e7\u00e3o e decad\u00eancia. A\u00e7\u00f5es fundadas apenas no C\u00f3digo Civil t\u00eam prazos diferentes. Por isso, identificar a natureza da rela\u00e7\u00e3o jur\u00eddica e o fundamento do pedido \u00e9 essencial antes de agir.<\/p>\n O mais importante: n\u00e3o aguarde indefinidamente. O decurso do tempo pode prejudicar a produ\u00e7\u00e3o de provas e, dependendo do fundamento, at\u00e9 extinguir o direito de a\u00e7\u00e3o.<\/p>\n Antes de qualquer medida judicial, envie \u00e0 construtora uma notifica\u00e7\u00e3o escrita \u2014 preferencialmente por meio com protocolo de recebimento \u2014 solicitando a posi\u00e7\u00e3o atualizada sobre o processo de regulariza\u00e7\u00e3o e um prazo concreto para o registro.<\/p>\n Organize o contrato de compra e venda, comprovantes de pagamento, eventual escritura p\u00fablica, correspond\u00eancias trocadas com a construtora e qualquer documento que demonstre o atraso e seus efeitos.<\/p>\n Solicite a certid\u00e3o atualizada da matr\u00edcula no Cart\u00f3rio de Registro de Im\u00f3veis. Essa certid\u00e3o revela o estado atual do bem \u2014 se h\u00e1 \u00f4nus, penhoras, se a incorpora\u00e7\u00e3o est\u00e1 registrada e se a averba\u00e7\u00e3o da constru\u00e7\u00e3o j\u00e1 foi realizada.<\/p>\n O cen\u00e1rio jur\u00eddico de cada caso \u00e9 diferente. Um advogado com experi\u00eancia em direito imobili\u00e1rio pode identificar a melhor estrat\u00e9gia \u2014 notifica\u00e7\u00e3o extrajudicial, media\u00e7\u00e3o, a\u00e7\u00e3o de obriga\u00e7\u00e3o de fazer ou a\u00e7\u00e3o indenizat\u00f3ria \u2014 e evitar erros que enfraque\u00e7am a posi\u00e7\u00e3o do comprador.<\/p>\n Para pedidos de menor valor, os Juizados Especiais C\u00edveis podem ser uma via mais r\u00e1pida e sem custo inicial com custas processuais. A representa\u00e7\u00e3o por advogado \u00e9 obrigat\u00f3ria acima de determinados valores de causa, conforme as regras do estado.<\/p>\n Construtora em recupera\u00e7\u00e3o judicial ou fal\u00eancia:<\/strong> Se a empresa est\u00e1 em crise, os im\u00f3veis vendidos antes do pedido de recupera\u00e7\u00e3o t\u00eam prote\u00e7\u00e3o espec\u00edfica na legisla\u00e7\u00e3o de incorpora\u00e7\u00f5es imobili\u00e1rias \u2014 o patrim\u00f4nio de afeta\u00e7\u00e3o, quando constitu\u00eddo, separa os recursos do empreendimento do restante do patrim\u00f4nio da empresa. Mas essa prote\u00e7\u00e3o depende de como a incorpora\u00e7\u00e3o foi estruturada.<\/p>\n Im\u00f3vel com aliena\u00e7\u00e3o fiduci\u00e1ria ao banco financiador da obra:<\/strong> Nesse caso, a regulariza\u00e7\u00e3o das matr\u00edculas individuais depende tamb\u00e9m da anu\u00eancia do banco credor da construtora, o que pode tornar o processo mais demorado.<\/p>\n Compra por instrumento particular sem escritura:<\/strong> Alguns contratos de compra e venda n\u00e3o s\u00e3o lavrados em cart\u00f3rio. Nesses casos, a escritura p\u00fablica pode ser um passo necess\u00e1rio antes do registro, e o comprador precisa verificar se a construtora cooperar\u00e1 com esse ato.<\/p>\n O contrato de compra e venda j\u00e1 n\u00e3o prova que sou dono?<\/strong> N\u00e3o para fins de propriedade plena. O contrato gera direitos obrigacionais e pode ser registrado como promessa de compra e venda, mas a transfer\u00eancia da propriedade imobili\u00e1ria s\u00f3 ocorre com o registro na matr\u00edcula.<\/p>\n Posso exigir o registro antes de quitar o im\u00f3vel?<\/strong> Depende do contrato. Em muitos casos, a outorga da escritura e o registro s\u00e3o condicionados \u00e0 quita\u00e7\u00e3o integral. Consulte as cl\u00e1usulas espec\u00edficas do seu instrumento.<\/p>\n A construtora pode cobrar taxas adicionais pelo registro?<\/strong> Os custos cartor\u00e1rios do registro s\u00e3o de responsabilidade do comprador, salvo pacto em contr\u00e1rio. Mas a construtora n\u00e3o pode cobrar valores al\u00e9m dos efetivamente despendidos com o processo de regulariza\u00e7\u00e3o e os emolumentos cartor\u00e1rios.<\/p>\n E se a construtora simplesmente ignorar as minhas solicita\u00e7\u00f5es?<\/strong> A via judicial se torna necess\u00e1ria. Com a documenta\u00e7\u00e3o adequada, \u00e9 poss\u00edvel obter decis\u00e3o que obrigue a construtora a agir, com multa di\u00e1ria pelo descumprimento.<\/p>\n O atraso no registro \u00e9 uma situa\u00e7\u00e3o que exige postura ativa do comprador. Quanto antes o problema for identificado e endere\u00e7ado, maiores as chances de resolu\u00e7\u00e3o sem desgaste excessivo. A orienta\u00e7\u00e3o de um profissional qualificado \u00e9 o ponto de partida mais seguro.<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":" O Que Fazer Quando a Construtora Atrasa o Registro do Im\u00f3vel Comprar um im\u00f3vel na planta ou em constru\u00e7\u00e3o envolve uma sequ\u00eancia de obriga\u00e7\u00f5es legais que v\u00e3o\u2026<\/p>\n","protected":false},"author":0,"featured_media":0,"comment_status":"closed","ping_status":"open","sticky":false,"template":"","format":"standard","meta":{"footnotes":""},"categories":[1],"tags":[],"class_list":["post-255","post","type-post","status-publish","format-standard","hentry","category-advogados"],"_links":{"self":[{"href":"https:\/\/rdmadvogados.com.br\/blog\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/255","targetHints":{"allow":["GET"]}}],"collection":[{"href":"https:\/\/rdmadvogados.com.br\/blog\/wp-json\/wp\/v2\/posts"}],"about":[{"href":"https:\/\/rdmadvogados.com.br\/blog\/wp-json\/wp\/v2\/types\/post"}],"replies":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/rdmadvogados.com.br\/blog\/wp-json\/wp\/v2\/comments?post=255"}],"version-history":[{"count":1,"href":"https:\/\/rdmadvogados.com.br\/blog\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/255\/revisions"}],"predecessor-version":[{"id":270,"href":"https:\/\/rdmadvogados.com.br\/blog\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/255\/revisions\/270"}],"wp:attachment":[{"href":"https:\/\/rdmadvogados.com.br\/blog\/wp-json\/wp\/v2\/media?parent=255"}],"wp:term":[{"taxonomy":"category","embeddable":true,"href":"https:\/\/rdmadvogados.com.br\/blog\/wp-json\/wp\/v2\/categories?post=255"},{"taxonomy":"post_tag","embeddable":true,"href":"https:\/\/rdmadvogados.com.br\/blog\/wp-json\/wp\/v2\/tags?post=255"}],"curies":[{"name":"wp","href":"https:\/\/api.w.org\/{rel}","templated":true}]}}
\nQuais S\u00e3o os Direitos do Comprador<\/h2>\n
\nPrazos e Prescri\u00e7\u00e3o<\/h2>\n
\nO Que Fazer na Pr\u00e1tica<\/h2>\n
1. Solicite informa\u00e7\u00f5es por escrito<\/h3>\n
2. Re\u00fana a documenta\u00e7\u00e3o<\/h3>\n
3. Verifique a situa\u00e7\u00e3o da matr\u00edcula<\/h3>\n
4. Consulte um advogado especializado<\/h3>\n
5. Avalie os Juizados Especiais C\u00edveis<\/h3>\n
\nSitua\u00e7\u00f5es Que Exigem Aten\u00e7\u00e3o Redobrada<\/h2>\n
\nPerguntas Frequentes<\/h2>\n
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