Adquirir um im\u00f3vel na planta envolve um per\u00edodo em que o condom\u00ednio j\u00e1 existe juridicamente, mas o comprador ainda n\u00e3o recebeu as chaves. Essa fase gera d\u00favidas leg\u00edtimas: quem paga o condom\u00ednio? A construtora pode cobrar taxas antes da entrega? O comprador tem obriga\u00e7\u00e3o de pagar antes de poder usar o im\u00f3vel?<\/p>\n
Entender como o direito brasileiro trata essa situa\u00e7\u00e3o evita cobran\u00e7as indevidas e conflitos desnecess\u00e1rios.<\/p>\n
O condom\u00ednio edil\u00edcio surge com o registro da conven\u00e7\u00e3o de condom\u00ednio e da institui\u00e7\u00e3o no Cart\u00f3rio de Registro de Im\u00f3veis. A partir desse momento, as unidades passam a existir juridicamente como fra\u00e7\u00f5es aut\u00f4nomas, independentemente de o empreendimento estar fisicamente conclu\u00eddo ou de as chaves terem sido entregues.<\/p>\n
Esse \u00e9 o ponto central do debate: a exist\u00eancia jur\u00eddica do condom\u00ednio n\u00e3o se confunde com a posse do im\u00f3vel pelo comprador<\/strong>.<\/p>\n A resposta depende de quem det\u00e9m a posse do im\u00f3vel no per\u00edodo anterior \u00e0 entrega.<\/p>\n Enquanto a construtora ou incorporadora mant\u00e9m a posse do im\u00f3vel \u2014 o que ocorre tipicamente antes da conclus\u00e3o da obra e do "habite-se" \u2014, ela \u00e9 respons\u00e1vel pelas despesas condominiais das unidades que ainda n\u00e3o foram entregues.<\/p>\n A obriga\u00e7\u00e3o do comprador de pagar o condom\u00ednio, de forma geral, nasce com a imiss\u00e3o na posse<\/strong>, ou seja, no momento em que ele efetivamente recebe as chaves e passa a ter a possibilidade de usar o im\u00f3vel. Esse entendimento est\u00e1 consolidado na jurisprud\u00eancia do Superior Tribunal de Justi\u00e7a, que distingue a titularidade do contrato de compra e venda da assun\u00e7\u00e3o das obriga\u00e7\u00f5es propter rem \u2014 aquelas que acompanham a coisa, e n\u00e3o apenas a pessoa do titular.<\/p>\n N\u00e3o necessariamente. H\u00e1 situa\u00e7\u00f5es em que a cobran\u00e7a pode ser considerada leg\u00edtima:<\/p>\n 1. Quando o contrato prev\u00ea expressamente essa obriga\u00e7\u00e3o<\/strong><\/p>\n Contratos de compra e venda de im\u00f3vel na planta frequentemente cont\u00eam cl\u00e1usula que transfere ao comprador a responsabilidade pelo condom\u00ednio a partir de determinado marco \u2014 por exemplo, ap\u00f3s a expedi\u00e7\u00e3o do "habite-se" ou ap\u00f3s notifica\u00e7\u00e3o formal de que as chaves est\u00e3o \u00e0 disposi\u00e7\u00e3o.<\/p>\n Se o comprador foi devidamente notificado de que poderia retirar as chaves e n\u00e3o o fez, a construtora pode cobrar o condom\u00ednio a partir dessa notifica\u00e7\u00e3o, ainda que as chaves n\u00e3o tenham sido fisicamente entregues. O STJ j\u00e1 enfrentou essa quest\u00e3o em julgamentos que reconhecem a responsabilidade do comprador quando a mora na retirada das chaves \u00e9 imput\u00e1vel a ele.<\/p>\n 2. Quando o comprador j\u00e1 est\u00e1 na posse indireta do im\u00f3vel<\/strong><\/p>\n Se o comprador j\u00e1 exerce alguma forma de posse \u2014 por exemplo, realizando obras de personaliza\u00e7\u00e3o no im\u00f3vel com autoriza\u00e7\u00e3o da construtora \u2014, o cen\u00e1rio muda e pode justificar a partilha ou assun\u00e7\u00e3o das despesas condominiais.<\/p>\n O C\u00f3digo Civil (Lei n.\u00ba 10.406\/2002) disciplina o condom\u00ednio edil\u00edcio nos artigos 1.331 a 1.358. As despesas condominiais s\u00e3o obriga\u00e7\u00f5es propter rem, vinculadas \u00e0 unidade, e o cond\u00f4mino \u2014 aquele que det\u00e9m a posse ou a propriedade da fra\u00e7\u00e3o aut\u00f4noma \u2014 responde por elas.<\/p>\n A Lei n.\u00ba 4.591\/1964 (Lei de Incorpora\u00e7\u00f5es Imobili\u00e1rias) regula as rela\u00e7\u00f5es entre incorporadora e adquirentes durante o per\u00edodo de constru\u00e7\u00e3o. Ela imp\u00f5e obriga\u00e7\u00f5es \u00e0 incorporadora quanto \u00e0 entrega da obra e \u00e0 presta\u00e7\u00e3o de contas, mas n\u00e3o define de forma expressa e detalhada o marco de transfer\u00eancia das despesas condominiais ao comprador, deixando espa\u00e7o para o contrato e para a jurisprud\u00eancia.<\/p>\n \u00c9 importante distinguir esses tr\u00eas eventos porque cada um tem consequ\u00eancias jur\u00eddicas pr\u00f3prias:<\/p>\n | Evento | O que significa | Consequ\u00eancia para o condom\u00ednio | |—|—|—| | Expedi\u00e7\u00e3o do habite-se | Aprova\u00e7\u00e3o municipal de que a obra est\u00e1 conclu\u00edda e apta para habita\u00e7\u00e3o | Em si, n\u00e3o transfere automaticamente a responsabilidade ao comprador | | Notifica\u00e7\u00e3o ao comprador | Comunica\u00e7\u00e3o formal de que as chaves est\u00e3o dispon\u00edveis | Pode marcar o in\u00edcio da obriga\u00e7\u00e3o condominial do comprador, conforme contrato | | Entrega das chaves | Ato f\u00edsico de transfer\u00eancia da posse | Ponto mais seguro para in\u00edcio da responsabilidade do comprador |<\/p>\n Quando a construtora cobra condom\u00ednio antes mesmo da expedi\u00e7\u00e3o do habite-se \u2014 ou seja, antes de a obra estar oficialmente conclu\u00edda \u2014, a cobran\u00e7a tende a ser considerada abusiva, pois o im\u00f3vel ainda n\u00e3o est\u00e1 em condi\u00e7\u00f5es de habitabilidade e o comprador n\u00e3o tem como exercer qualquer forma de posse.<\/p>\n O atraso na entrega da obra \u00e9 uma das situa\u00e7\u00f5es mais sens\u00edveis. Se a construtora n\u00e3o cumpre o prazo contratual de entrega e, durante o per\u00edodo de atraso, o condom\u00ednio j\u00e1 est\u00e1 formado e em funcionamento, surgem quest\u00f5es sobre quem arca com essas despesas.<\/p>\n A posi\u00e7\u00e3o jur\u00eddica predominante \u00e9 de que, se o atraso \u00e9 imput\u00e1vel \u00e0 construtora, ela n\u00e3o pode transferir ao comprador os custos condominiais do per\u00edodo em que a entrega n\u00e3o ocorreu por sua culpa. Eventual cl\u00e1usula contratual que imponha essa cobran\u00e7a durante o atraso pode ser questionada como abusiva, especialmente em contratos de consumo sujeitos ao C\u00f3digo de Defesa do Consumidor.<\/p>\n Diante de cobran\u00e7as de condom\u00ednio antes da entrega das chaves, o comprador deve:<\/p>\n O condom\u00ednio pode negativar o comprador por d\u00edvidas anteriores \u00e0 entrega das chaves?<\/strong><\/p>\n Se o comprador n\u00e3o era respons\u00e1vel pelo pagamento naquele per\u00edodo \u2014 por n\u00e3o ter recebido a posse \u2014, a negativa\u00e7\u00e3o \u00e9 indevida e pode ser questionada judicialmente.<\/p>\n A conven\u00e7\u00e3o de condom\u00ednio pode prever cobran\u00e7a antes da entrega das chaves?<\/strong><\/p>\n A conven\u00e7\u00e3o regula as rela\u00e7\u00f5es entre cond\u00f4minos. Se o adquirente ainda n\u00e3o \u00e9 cond\u00f4mino no sentido possess\u00f3rio, cl\u00e1usulas que antecipem sua responsabilidade condominial podem ser questionadas, especialmente se conflitarem com o contrato de compra e venda ou com normas de prote\u00e7\u00e3o ao consumidor.<\/p>\n Quem paga as \u00e1reas comuns antes de qualquer unidade ser entregue?<\/strong><\/p>\n As despesas das \u00e1reas comuns, nesse per\u00edodo, s\u00e3o de responsabilidade da incorporadora, que det\u00e9m a posse de todo o empreendimento at\u00e9 o in\u00edcio das entregas.<\/p>\n A cobran\u00e7a de condom\u00ednio antes da entrega das chaves \u00e9 um tema com respostas que dependem do contrato, do momento da obra e da conduta de cada parte. O ponto de partida mais seguro \u00e9 a posse efetiva: quem tem a possibilidade real de usar o im\u00f3vel deve arcar com as despesas da unidade. Qualquer cobran\u00e7a anterior a esse momento exige fundamento contratual claro e n\u00e3o pode decorrer de mora da pr\u00f3pria construtora.<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":" O Que \u00e9 Condom\u00ednio Antes da Entrega das Chaves e Quais S\u00e3o os Seus Direitos Adquirir um im\u00f3vel na planta envolve um per\u00edodo em que o condom\u00ednio j\u00e1 existe\u2026<\/p>\n","protected":false},"author":0,"featured_media":0,"comment_status":"closed","ping_status":"open","sticky":false,"template":"","format":"standard","meta":{"footnotes":""},"categories":[1],"tags":[],"class_list":["post-265","post","type-post","status-publish","format-standard","hentry","category-advogados"],"_links":{"self":[{"href":"https:\/\/rdmadvogados.com.br\/blog\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/265","targetHints":{"allow":["GET"]}}],"collection":[{"href":"https:\/\/rdmadvogados.com.br\/blog\/wp-json\/wp\/v2\/posts"}],"about":[{"href":"https:\/\/rdmadvogados.com.br\/blog\/wp-json\/wp\/v2\/types\/post"}],"replies":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/rdmadvogados.com.br\/blog\/wp-json\/wp\/v2\/comments?post=265"}],"version-history":[{"count":1,"href":"https:\/\/rdmadvogados.com.br\/blog\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/265\/revisions"}],"predecessor-version":[{"id":280,"href":"https:\/\/rdmadvogados.com.br\/blog\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/265\/revisions\/280"}],"wp:attachment":[{"href":"https:\/\/rdmadvogados.com.br\/blog\/wp-json\/wp\/v2\/media?parent=265"}],"wp:term":[{"taxonomy":"category","embeddable":true,"href":"https:\/\/rdmadvogados.com.br\/blog\/wp-json\/wp\/v2\/categories?post=265"},{"taxonomy":"post_tag","embeddable":true,"href":"https:\/\/rdmadvogados.com.br\/blog\/wp-json\/wp\/v2\/tags?post=265"}],"curies":[{"name":"wp","href":"https:\/\/api.w.org\/{rel}","templated":true}]}}
\nQuem Paga o Condom\u00ednio Antes da Entrega das Chaves<\/h2>\n
\nA Cobran\u00e7a Antes da Entrega das Chaves \u00e9 Sempre Indevida?<\/h2>\n
\nO Que Diz o Marco Legal: C\u00f3digo Civil e Lei de Incorpora\u00e7\u00f5es<\/h2>\n
\nHabite-se, Notifica\u00e7\u00e3o e Entrega das Chaves: Tr\u00eas Momentos Distintos<\/h2>\n
\nAtrasos na Entrega da Obra e o Condom\u00ednio Cobrado Nesse Per\u00edodo<\/h2>\n
\nO Que o Comprador Pode Fazer na Pr\u00e1tica<\/h2>\n
\n
\nPerguntas Frequentes<\/h2>\n
\nConsidera\u00e7\u00e3o Final<\/h2>\n