# O Que Fazer Quando a Construtora Atrasa o Registro do Imóv

O Que Fazer Quando a Construtora Atrasa o Registro do Imóvel

Comprar um imóvel na planta ou em construção envolve uma sequência de obrigações legais que vão além da entrega das chaves. O registro do imóvel no Cartório de Registro de Imóveis é o ato que transfere formalmente a propriedade ao comprador — e quando a construtora demora para providenciá-lo, o adquirente fica em uma posição juridicamente vulnerável, mesmo já morando no imóvel.

Por Que o Registro é Indispensável

No Brasil, a propriedade imobiliária só se transfere com o registro no cartório competente, conforme o Código Civil. Enquanto o imóvel não está registrado em seu nome, você não é tecnicamente o proprietário perante terceiros, ainda que tenha pagado integralmente pelo bem.

Isso significa que, sem o registro:

• Não é possível vender o imóvel com segurança jurídica plena
• O financiamento bancário pode ficar travado, pois bancos exigem a matrícula individualizada
• O imóvel pode figurar como bem da construtora para fins de penhora em dívidas dela
• O comprador não pode hipotecar ou oferecer o bem como garantia

O atraso no registro não é um mero inconveniente burocrático — é um risco patrimonial concreto.

Por Que as Construtoras Atrasam o Registro

As causas mais comuns incluem:

Pendências junto ao município: A construtora precisa obter o Auto de Conclusão de Obra (Habite-se) antes de protocolar a averbação da construção e, depois, a individualização das unidades. Irregularidades no projeto aprovado, alterações não comunicadas à prefeitura ou débitos de IPTU do terreno podem travar esse processo.

Dívidas da incorporadora: Se a construtora tem dívidas trabalhistas, fiscais ou com fornecedores, credores podem bloquear ativos, o que afeta a regularização das matrículas.

Desorganização administrativa: Em muitos casos, o atraso é simplesmente operacional — falta de acompanhamento do processo cartorário, documentação incompleta ou falha na contratação de despachante especializado.

Incorporação não registrada: Se a incorporação imobiliária não foi devidamente registrada antes do início das vendas, a regularização posterior é mais complexa e demorada.

Quais São os Direitos do Comprador

A legislação brasileira protege o adquirente de unidade imobiliária, especialmente quando há relação de consumo. O Código de Defesa do Consumidor reconhece o comprador como vulnerável nessa relação e impõe à construtora o dever de entregar o produto em conformidade com o que foi contratado — e o registro faz parte dessa conformidade.

O atraso injustificado no registro pode ensejar:

Indenização por danos materiais: Se o atraso causou prejuízo concreto — como impossibilidade de vender o imóvel, custos extras de locação ou perda de financiamento —, o comprador pode pleitear ressarcimento.

Indenização por danos morais: Tribunais brasileiros têm reconhecido dano moral nos casos em que o atraso é prolongado, causa angústia comprovada ou impede o exercício de direitos fundamentais ligados à moradia.

Obrigação de fazer: O comprador pode ajuizar ação exigindo que a construtora providencie o registro em prazo determinado, sob pena de multa diária (astreintes).

Registro judicial: Em situações mais graves, é possível buscar judicialmente a regularização da matrícula mesmo sem a cooperação da construtora, a depender das circunstâncias do caso.

Prazos e Prescrição

O prazo para o comprador acionar a construtora varia conforme o fundamento jurídico adotado. Ações baseadas no Código de Defesa do Consumidor seguem regras próprias de prescrição e decadência. Ações fundadas apenas no Código Civil têm prazos diferentes. Por isso, identificar a natureza da relação jurídica e o fundamento do pedido é essencial antes de agir.

O mais importante: não aguarde indefinidamente. O decurso do tempo pode prejudicar a produção de provas e, dependendo do fundamento, até extinguir o direito de ação.

O Que Fazer na Prática

1. Solicite informações por escrito

Antes de qualquer medida judicial, envie à construtora uma notificação escrita — preferencialmente por meio com protocolo de recebimento — solicitando a posição atualizada sobre o processo de regularização e um prazo concreto para o registro.

2. Reúna a documentação

Organize o contrato de compra e venda, comprovantes de pagamento, eventual escritura pública, correspondências trocadas com a construtora e qualquer documento que demonstre o atraso e seus efeitos.

3. Verifique a situação da matrícula

Solicite a certidão atualizada da matrícula no Cartório de Registro de Imóveis. Essa certidão revela o estado atual do bem — se há ônus, penhoras, se a incorporação está registrada e se a averbação da construção já foi realizada.

4. Consulte um advogado especializado

O cenário jurídico de cada caso é diferente. Um advogado com experiência em direito imobiliário pode identificar a melhor estratégia — notificação extrajudicial, mediação, ação de obrigação de fazer ou ação indenizatória — e evitar erros que enfraqueçam a posição do comprador.

5. Avalie os Juizados Especiais Cíveis

Para pedidos de menor valor, os Juizados Especiais Cíveis podem ser uma via mais rápida e sem custo inicial com custas processuais. A representação por advogado é obrigatória acima de determinados valores de causa, conforme as regras do estado.

Situações Que Exigem Atenção Redobrada

Construtora em recuperação judicial ou falência: Se a empresa está em crise, os imóveis vendidos antes do pedido de recuperação têm proteção específica na legislação de incorporações imobiliárias — o patrimônio de afetação, quando constituído, separa os recursos do empreendimento do restante do patrimônio da empresa. Mas essa proteção depende de como a incorporação foi estruturada.

Imóvel com alienação fiduciária ao banco financiador da obra: Nesse caso, a regularização das matrículas individuais depende também da anuência do banco credor da construtora, o que pode tornar o processo mais demorado.

Compra por instrumento particular sem escritura: Alguns contratos de compra e venda não são lavrados em cartório. Nesses casos, a escritura pública pode ser um passo necessário antes do registro, e o comprador precisa verificar se a construtora cooperará com esse ato.

Perguntas Frequentes

O contrato de compra e venda já não prova que sou dono? Não para fins de propriedade plena. O contrato gera direitos obrigacionais e pode ser registrado como promessa de compra e venda, mas a transferência da propriedade imobiliária só ocorre com o registro na matrícula.

Posso exigir o registro antes de quitar o imóvel? Depende do contrato. Em muitos casos, a outorga da escritura e o registro são condicionados à quitação integral. Consulte as cláusulas específicas do seu instrumento.

A construtora pode cobrar taxas adicionais pelo registro? Os custos cartorários do registro são de responsabilidade do comprador, salvo pacto em contrário. Mas a construtora não pode cobrar valores além dos efetivamente despendidos com o processo de regularização e os emolumentos cartorários.

E se a construtora simplesmente ignorar as minhas solicitações? A via judicial se torna necessária. Com a documentação adequada, é possível obter decisão que obrigue a construtora a agir, com multa diária pelo descumprimento.

O atraso no registro é uma situação que exige postura ativa do comprador. Quanto antes o problema for identificado e endereçado, maiores as chances de resolução sem desgaste excessivo. A orientação de um profissional qualificado é o ponto de partida mais seguro.